Prin natura sa, darea în plata este un contract care reprezintă un mijloc de stingere a obligaţiilor de plată ale companiei (împrumutul acordat de către asociat acesteia), având la bază acceptarea de către creditor (asociat), a propunerii debitorului (societatea), de a primi un bun.
Darea în plata a unui imobil format din construcţie şi teren aferent în vederea stingerii datoriei faţă de creditor, respectiv a creanţelor faţă de debitor, operaţiune realizată de către o societate către asociatul său, reprezintă o livrare de bunuri cu plată din sfera de aplicare a TVA. Mai pe scurt, este asimilată unei vânzări cu TVA. În situaţia în care clădirea nu este nouă (cea mai frecventă situaţie) vânzarea se poate face în regim de scutire de TVA.
Dacă la momentul achiziţiei a fost dedus TVA, trebuie analizat modul de înstrăinare a clădirii. Deşi operaţiunea este prin natura ei scutită de TVA, se poate opta pentru taxare la darea în plata pentru a înlătura obligaţia ajustării TVA dedus iniţial. Ajustarea, adică o colectare de taxă şi plata ei către buget, se face pe o perioadă de 20 de ani. Dacă se optează pentru darea în plată cu taxare, trebuie notificată autoritatea fiscală înainte de realizarea operațiunii. Notificarea de taxare se va depune conform Articolului 292, aliniat 3 Cod Fiscal și punctului 57.3 din Normele Codului Fiscal.
În situația în care nu se optează pentru taxare şi se înstrăinează bunul în regim de scutire, se va face ajustarea taxei pe perioada rămasă din cei 20 de ani (proporţional cu perioada de timp scursă de la data achiziției până la momentul înstrăinării activului).
În ceea ce priveşte valoarea de înstrăinare, trebuie avut în vedere că tranzacția se efectuează la valoarea de piaţă a imobilului (recomandăm efectuarea unei evaluări autorizate pentru contabilitate – diferită de cea pentru stabilirea impozitului la DITL). Valoarea de piaţă poate fi mai mare sau mai mică decât datoria către asociat, în funcţie de fluctuaţia preţurilor pe piaţa imobiliară.
În concluzie, aspectele care trebuie avute în vedere înainte de luarea unei decizii de dare în plată sunt:
- Stabilirea valorii de piaţă a imobilului printr-un raport de evaluare
- Verificarea taxei deduse la achiziţia imobilului şi a perioadei de ajustare rămasă
- Compararea TVA de ajustat vs. TVA de colectat pentru a decide dacă se va înstrăina bunul în regim de taxare sau în regim normal, de scutire
Recomandăm verificarea acestor aspecte și realizarea simulărilor fiscale de către un expert contabil. Vă stăm la dispoziție oricând în acest sens.
Ana Cernescu
Managing Partner
Caz concret. Am o clădire, casa pe pământ veche de 90 ani. Acum 20 de ani am vândut casa către propria firma. În timp am tot creditat firma cu diverse sume. Acum am hotărât sa revendic casa prin dare în plata.
Deci
-vânzarea inițială sa făcut fără ded tva
-casa este fff veche.
-datoria firmei este mult mai mare decât valoarea casei
-valoarea casei este stabilita de expert
-datele sunt evidențiate în actele contabile
Întrebare.
1.trebuie ca firma sa emită factura????
2.se va plăti impozit pe venit microintreprindere????
Darea în plata este un mijloc de stingere a unei obligaţii nu prin utilizarea unei sume de bani, ci prin acordarea unui bun sau a unui serviciu în schimbul obligaţiei iniţiale. Deci este modul de decontare a unei tranzacţii, nu obiectul unei tranzacţii.
Darea în plata în situația prezentată de dumneavostră are ca obiect vânzare unui imobil din patrimoniul societăţii către asociat, ceea ce înseamnă că se aplică toate reglementările specifice d.p.d.v. juridic, contabil, fiscal etc.
În concluzie, trebuie emisă factura fiscală de vânzare imobil, iar valoarea de vânzare stabilită la nivelul pieţei (înţeleg că aveţi deja valoarea stabilită de către un expert ANEVAR), iar venitul din vânzare va fi inclus în veniturile impozabile ale societăţii (dacă societatea este microintreprindere, va fi impozitata cu impozitul micro de 1% sau 3% alături de celelalte venituri din baza impozabila).
Din perspectiva TVA, vânzarea se poate face în regim de scutire, fiind vorba despre o clădire veche.